januari 2009
februari 2009
maart 2009
april 2009
mei 2009
juni 2009
juli 2009
augustus 2009
september 2009
oktober 2009
november 2009
december 2009

Eerste effecten kredietcrisis op de woningmarkt zichtbaar

6 januari 2009

De gevolgen van de kredietcrisis beginnen zichtbaar te worden op de huizenmarkt, zowel in Amsterdam als in geheel Nederland. In november 2008 werden er in Amsterdam 552 bestaande woningen verkocht, 25% minder dan in oktober 2008 (toen de gevolgen nog niet zichtbaar waren). In geheel Nederland werden er in november 2008 zelfs 30% minder woningen verkocht dan in oktober. Vergeleken met een jaar geleden (november 2007) is de teruggang nog groter: 30% minder in Amsterdam, 36% minder in geheel Nederland.In grafiek 1 is te zien dat sinds medio 2007 (toen de kredietcrisis begon met problemen op de Amerikaanse hypotheekmarkt) het aantal verkochte woningen terugloopt en dat de ontwikkelingen in Amsterdam en geheel Nederland vrijwel gelijk zijn.

In bijna alle Amsterdamse stadsdelen werden in november 2008 minder woningen verkocht, alleen in stadsdeel Zuidoost werden meer woningen verkocht, vooral in de stadsdelen Oud-West en Zuideramstel daalde het aantal verkochte woningen sterk.

Grafiek 1 Verkochte bestaande woningen in Amsterdam en Nederland, januari 2005-november 2008 (indexcijfers; 2005=100)

Ook daling koopprijzen

Ook de gemiddelde koopprijs van de verkochte woningen is in november 2008 gedaald: vergeleken met oktober 2008 daalde in Amsterdam de prijs met 10%. Omdat in Amsterdam het gemiddelde op basis van slechts enkele honderden verkochte woningen wordt berekend kan dit sterk fluctueren (grafiek 2). In geheel Nederland, waar in november 2008 ruim 11.000 woningen werden verkocht, is de ontwikkeling gelijkmatiger: hier daalde de koopprijs met 0,9%. Over de ontwikkeling van de koopprijzen per stadsdeel kunnen vanwege de kleine aantallen geen uitspraken worden gedaan.Uit een recent internationaal onderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de prijsontwikkeling in Nederland zeer gematigd was, in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk zijn de huizenprijzen sinds medio 2007 sterk gedaald.

Grafiek 2 Ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs van de verkochte bestaande woningen in Amsterdam en Nederland, januari 2005-november 2008 (indexcijfers; 2005=100)

Vooral teruggang in middelduur marktsegment

In grafiek 1 was te zien dat het aantal verkochte woningen al sinds medio 2007 terugloopt. Anders dan verwacht heeft deze teruggang zich vooral afgespeeld in het goedkope en middeldure marktsegment.Woningen in het goedkope marktsegment (in 2008 koopprijs tot 154.000 euro) zijn bereikbaar voor mensen met een huishoudinkomen tot ongeveer het modale inkomen (31.000 euro bruto). In dit segment worden maandelijks ruim 100 woningen verkocht (16% van het totaal). De meeste verkochte woningen (47%) liggen in het middeldure segment (koopprijs 154.000 - 259.000 euro), deze woningen zijn bereikbaar voor mensen met een inkomen tot tweemaal modaal (ruim 60.000 euro).Anders dan in het goedkope en middeldure segment is de verkoop van woningen in het dure, heel dure en topsegment (grenzen 259.000, 353.00, 467.000 euro) vanaf medio 2007 op peil gebleven, hier deed de kredietcrisis zich tot nu toe nog niet echt gelden. Maar in november 2008 heeft de kredietcrisis juist in deze marktsegmenten toegeslagen: in het hele dure en topsegment werden toen 40% minder woningen verkocht. Hierdoor is de gemiddelde koopprijs van alle bestaande woningen met 10% gedaald.

Grafiek 3 Verkochte woningen in Amsterdam naar marktsegment, januari 2005-november 2008 (indexcijfers; januari 2005=100)

Vooruitblik

Omdat er gemiddeld drie maanden liggen tussen het tekenen van een voorlopig koopcontract en het passeren van de officiële koopakte bij de notaris (waarop de gegevens van het Kadaster zijn gebaseerd) weerspiegelen de verkopen in november 2008 de marktstemming in augustus 2008. Aangezien vooral de banken pas in maanden daarna in zwaar weer terecht kwamen zullen de effecten van de kredietcrisis op de huizenmarkt in het eerste kwartaal van 2009 nog sterker zichtbaar worden.

Internet